[부동산 인사이트] 수도권까지 번진 청약 미달, 언제까지 이어질까

[비즈한국] 최근 들어 청약 시장에 문제가 생겼다는 기사가 쏟아지고 있다. 청약 시장에 문제가 생겼다는 근거로 최근 1∼2년 이상 신규 공급이 집중된 대구, 경북, 경남, 전남 등 지방은 물론 청약불패로 평가되던 수도권에서도 미분양이 증가하고 있다는 것이다.

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=박정훈 기자

공공택지 내 분양가상한제 아파트는 여전히 높은 경쟁률로 마감되지만, 민간택지나 분양가상한제 대상이 아닌 경우 미분양 증가는 물론 분양이 완료된 단지라 하더라도 미계약이 늘고 있다.

미분양 및 미계약이 증가하는 이유에 대해서는 주택 시세가 지난 5년 동안 계속 상승해 현재 시세에 대한 가격 부담감이 커진 데다, 2022년부터 아파트 분양잔금에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출규제가 까다로워지면서 수도권 청약 시장도 문제가 발생하기 시작했다는 것이다.

한국부동산원 청약홈을 확인해 보니 지난 4월 경기 안성시에서 분양된 ‘안성 공도 센트럴카운티 에듀파크’는 전용 84㎡ 4개 주택형이 2순위 청약에서도 모두 미달됐다. 전체 416가구 일반분양 중 청약자 수는 182명에 불과했다. 또한 경기 동두천시 생연동 ‘브라운스톤 인터포레’도 전체 8개 주택형 중 3개 주택형이 2순위 청약에서도 모집 가구 수를 채우지 못하고 미달된 것으로 나타났다. 지난 3월 분양한 안성시 당왕동 ‘e편한세상 안성 그랑루체’ 역시 1천370가구 6개 주택형(일반공급 788가구) 중 2개 주택형만 각각 1, 2순위에서 모집가구 수를 채웠고 4개 주택형은 미달됐다.

2021년까지만 하더라도 청약 완판 퍼레이드를 해온 수도권 청약시장 분위기와 달라진 모습이다. 2021년부터 시작된 대구, 경북, 경남, 전남 등 지방에서 시작된 미분양 우려가 수도권으로 점차 확산되고 있다는 것이 언론사들의 기사 내용이다.

여기에 주택산업연구원이 발표한 5월 주택분양전망지수 결과도 부정적인 전망이 담겨있다. 주택분양전망지수란 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과다. 조사 결과 4월 대비 5월 아파트 분양은 악화될 것으로 전망됐다. 수도권은 10p 정도(113.0→102.9) 낮아질 것으로 전망했고, 지방 광역시와 시·군 지역은 5p 내외(92.9→88.9) 낮아질 것으로 전망했으며, 특히 부산의 전망치가 31p(109.5→ 78.2)가량이나 악화될 것으로 전망된 것이 특징적이다.

주택산업연구원에서 5월 분양 경기를 부정적으로 전망한 이유는 최근 대출금리 급등에 따른 비용부담과 러시아 우크라이나전쟁으로 인한 경기침체 우려 등으로 분양 경기가 다소 위축될 것이라는 인식이 증가할 것 등이다.

주택산업연구원 전망 보고서든 언론사의 전망이든 모두 어느 정도는 일리가 있다. 하지만 수요·공급이라는 객관적인 팩트만 체크하면 단순하게 청약 경기가 안 좋아질 것이라는 확신에는 우려가 된다.

주택산업연구원은 5월 보고서 결론에선 청약 시장의 단기적인 미분양을 우려하면서도 문재인정부 5년 동안 전국 주택부족량이 38만 2000호 정도가 누적된 상태에서 일시적인 요인에 의한 공급 감소가 지속될 경우 장차 공급 부족에 의한 가격 급등이 재연될 우려가 크다며 규제 완화와 공공택지 공급 확대 등 안정적인 공급을 위한 정책이 중요하다고 지적했다.

그래서 경기도 2022년 청약 결과를 전수조사 해보았다. 여전히 경기도 주요 지역 아파트들의 청약 경쟁률은 높다.

지난 10년간의 지역별 청약 경쟁률 평균이다. 2020년과 2021년이 특이하게 청약 경쟁률이 높은 시기였고, 지난 10년간의 결과를 비교해 보면 2022년 청약 경쟁률은 낮은 편이 아니다. 오히려 여전히 높은 수준이다.

딱 한마디만 하자. 제발 한쪽 방향으로만 시야를 좁히지 말자. 전체를 다 볼 수 있다면 주산연과는 일반적인 기사들과는 다른 인사이트를 얻을 수 있을 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com