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재건축 진행하는 반포주공1단지 건물에 재산세 부과 안 된 이유

철거 안 된 108동 "복구 어려운 상태" 행안부·대법원 해석과 달라 논란…서울시 "주거역사박물관 들어설 예정"

2023.09.05(Tue) 11:39:13

[비즈한국] 서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)에서 철거되지 않은 아파트에 대한 주택 재산세가 올해 부과되지 않은 것으로 확인됐다. 통상 재건축단지 아파트는 건물이 멸실되기 전까지 주택 재산세를 부과한다. 취재 결과 서초구는 이 건물이 사실상 복구가 어려운 수준이라고 판단해 철거한 주택과 마찬가지로 주택 재산세를 매기지 않았다.

 

서울 서초구는 재건축단지인 반포주공1단지 1·2·4주구 108동(사진)에 주택 재산세를 부과하지 않았다. 사진=박정훈 기자

 

#”복구 어려워 보여” 반포주공1단지 108동 주택 재산세 미부과  

 

정비업계에 따르면 서울 서초구는 올해 7월 관내 재건축단지인 반포주공1단지(1·2·4주구) 108동에 주택 재산세를 부과하지 않았다. 앞서 서초구는 과세기준일인 6월에 단지 내 건물이 멸실됐다고 판단한 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구)와 3주구(1490가구) 보유자에 대한 주택 재산세를 9월에 부과되는 토지분 재산세로 전환했다.

 

반포주공1단지 108동은 현재 단지에서 유일하게 철거되지 않은 건물이다. 서초구에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합은 2022년 11월 기존 아파트를 허물기 시작해 지난 8월 제반 시설 철거 작업을 마무리했다. 현재는 막바지 멸실 신고를 진행 중인 것으로 전해졌다. 30세대 규모인 단지 북서쪽 108동은 아직 철거되지 않고 남아 있는데, 다른 동과 함께 ​주택 재산세 부과 대상에서 ​제외된 것.

 

재산세는 주택이나 토지, 건축물, 선박 및 항공기 등 재산을 보유한 사람에게 부과하는 세금이다. 과세기준일인 매년 6월 1일 부과 대상 재산을 보유한 사람은 납부 시기에 맞게 재산세를 내야 한다. 건축물과 선박, 항공기는 매년 7월, 토지는 매년 9월, 주택의 경우 7월과 9월에 절반씩 나눠 재산세를 낸다. 

 

서초구 재산세과 관계자는 “재산세 과세기준일 직전인 올해 5월 해당 단지를 확인 결과 지상 및 지하 구조물이 완전히 멸실된 상태였고 108동만 남아 있었는데, 108동 건물은 폐가 수준으로 복구가 어려운 상태라고 판단해 주택 재산세를 부과하지 않았다. 철거를 못 하는 사유가 있기 때문에 불이익을 줘서는 안된다는 취지의 서울시 업무협조도 받았다”며 “다른 동과 동일하게 9월 토지분 재산세를 부과할 계획”이라고 설명했다. 

 

#재건축단지 주택 재산세, 멸실 전까지 부과해야

 

하지만 재건축단지 주택은 원칙적으로 멸실 전까지 재산세를 부과해야 한다. 대법원 판례(99두110)에 따르면 재건축 단지에서 재산세가 부과되는 ‘주택’은 “외형적으로 주택 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때까지”로 본다. 

 

행정안전부 주택 재산세 판단 기준 역시 ‘사실상 철거·멸실’까지다. 행안부는 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발·재건축사업이 진행되는 경우 지방자치단체가 ‘주택 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우 공부상 철거·멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 2018년 1월 운영기준을 신설했다. 

 

행정안전부는 2020년 5월 지방자치단체에 보낸 질의회신에서 “어떤 건축물을 주택으로 볼 것인지는 단전·단수·출입 제한, 철거 개시 여부보다는 ‘외형적으로 주택 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’해야 한다”며 “현황 과세 원칙상 개별 재산세 부과 대상인 각각 주택(동)별로 주택 여부를 달리 판단해야 한다”고 지적했다.

 

행정안전부 부동산세제과 관계자는 “재건축단지에서 멸실되지 않은 아파트에는 주택 재산세가 부과된다”며 “외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 붕괴되는 경우를 멸실로 본다. 외관이 남아 있는 상태에서 단순히 내부만 부순 경우는 회복을 할 수 없을 정도로 불가능한 수준의 멸실이라고 보기 어렵다”고 덧붙였다. ​ 

 

반포주공1단지 108동은 현재 단지에서 유일하게 철거되지 않은 건물이다. 사진=박정훈 기자

 

#재건축단지 108동 왜 남아 있나 

 

반포주공1단지 108동이 철거되지 않은 이유는 서울시 ‘정비사업 흔적 남기기’ 때문이다. 고(故) 박원순 전 서울시장 재임 시절인 2013년 서울시는 정비사업 시행 시 지역 내 도시조직이나 옛 건물, 생활 문화 양식 등 역사유적과 흔적을 보존하는 ‘정비사업 흔적 남기기’ 사업 계획을 수립해 시행했다. 국내 최초 연탄보일러가 도입된 이 단지는 2017년 도시계획위원회에서 주동 일부를 보존, 기부채납하는 주거역사박물관으로 활용하도록 결정됐다.

 

반포주공1단지 108동 철거 및 보존 범위는 연내 결정될 것으로 보인다. 서울시는 8월 22일 108동을 포함한 반포주공1단지 1·2·4주구 기부채납시설의 국제설계 공모 준비 용역을 마무리했다. 시는 연내 기부채납시설에 대한 설계 공모를 마치고 선정된 설계안에 따라 108동 철거 및 보존 범위를 결정지을 계획이다. 앞서 조합은 사업시행계획 인가 당시인 2017년 8월 기부채납시설에 대한 서울시 위탁 설계, 시공 의뢰 등을 총회에서 결의했다.   

 

서울시 공동주택지원과 관계자는 “반포주공1단지 1·2·4주구 108동은 역사문화박물관을 포함한 기부채납시설 설계안이 확정되지 않았기 때문에 일단 존치하는 것”이라며 “이 건물은 기부채납 대상이기 때문에 주거동에 대한 사업 추진과 준공은 건물 존치 및 철거와 무관하게 진행할 수 있다”고 설명했다.​ 

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com


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