[부동산 인사이트] 교통·교육·환경 다 좋은 중소도시 투자? '난 반댈세'

[비즈한국] 교통이 편리하고, 교육 환경이 우수하며, 생활편의시설이 잘 갖춰진 곳은 거주 수요가 많다. 공급 대비 수요가 많으면 시세는 올라간다. 대표적 지역이 서울 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동, 용산구 동부이촌동, 부산 해운대구 우동 등이다.

이러한 지역의 최고가 입지는 가격 장벽 때문에 일반적인 실거주 수요층이나 소액 투자층의 접근이 어렵다. 대안으로 인근 지역을 검토하게 된다. 그 역시도 가격이 만만치 않다. 중산층 이하 실거주층과 투자자의 투자처로서는 적당하지 않다고 판단된다. 가격에 맞는 투자 입지를 찾기 위해 조금 더 떨어진 지역을 보게 된다.

인구 30만 명이 안 되는 비수도권 중소도시를 투자 목적으로 매수할 때는 주의해야 한다. 사진은 서울 주택가 전경으로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=고성준 기자

그러다 투자할 만한 가격대의 입지와 상품을 발견하지만 중심 입지 대비 가격이 낮은 이유가 눈에 띈다. 전철역이 없거나 버스 노선 부족 등 교통 환경이 떨어진다. 도보로 갈 만한 학교가 없다거나 유해 환경으로 보이는 시설이 있다. 유흥가 상권이거나 마트·슈퍼마켓·편의점 등 생활상권이 없는 곳일 수도 있다. 이런 조건을 따져보면 실거주 입지가 어렵다는 판단이 들 것이다. 되레 악조건에도 불구하고 시세가 높은 것 아닌가 하는 생각까지 들 수 있다.

결국 서울에서 더 먼 곳에서 좋은 입지를 찾게 된다. 택지개발지구 내 단지는 서울보다 여러 가지 입지 조건이 낫다고 판단된다. 역세권이며, 교육환경도 우수하고, 상권도 편리한 곳이 적지 않기 때문이다. 심지어 환경도 쾌적하다. 시세도 서울과 비교하면 낮다고 판단된다. ‘이곳이 저평가 된 곳이구나, 매수하자!’ 지름신이 오신다.

부동산 공부를 제대로 해야 하는 이유가 여기에 있다. 부동산, 특히 입지를 분석하는 이유는 입지 조건이 갖춰져 있는지를 체크하려는 것이 아니다. 그 입지에 수요가 있는지, 있다면 어떤 수요가 얼마나 존재하는지를 확인하는 것이다. 또한 시세가 어느 정도인지를 파악하기 위함이다. 수요와 가격을 제외한 입지 분석은 의미가 없다. 부동산 입지를 분석하는 것은 예술 작품을 고르는 것이 아니다.

인구 30만 명이 안 되는 비수도권 중소도시를 투자 목적으로 매수할 때는 주의해야 한다. 투자비용이 많이 들지 않으므로 투자층이 일부만 들어가도 시세가 큰 폭으로 출렁거릴 수 있다. 인구 30만 명의 중소도시는 실수요 위주로 부동산 매매가 되는 시장이다.

투자층이 존재한다 해도 소수만 참여하는 시장이다. 이런 작은 시장에 다수의 투자층이 한꺼번에 들어가면 폭등한다. 실제 가치보다 과대평가 될 수밖에 없다. 초기 투자층은 수익을 볼 수 있으나 후발 투자층에게 문제가 생길 수밖에 없다. 그보다 실거주층이 대부분인 지역 현지 주민에게 엄청난 피해를 주게 된다.

지방 소도시 투자는 어렵다. 결과적으로 지역 시장 자체를 왜곡시킬 수도 있다. 향후 수요 규모 추정이 매우 어렵다. 인근 지역에 경쟁력 높은 상품이 대규모로 입주하면 수요가 급감하기도 한다. 심지어 인구나 세대수도 줄 수 있다.

서울, 수도권, 광역시권, 지방 대도시에 소액 투자할 물건이 없다고 지방 소도시에 투자하는 사례가 빈번히 발생한다. 소액 투자는 수요가 많은 곳에서, 증가하는 곳에서 유용한 방법이다. 수요층이 한계가 있는 곳은 리스크가 매우 크다. 수요 규모 추정이 어려운 지방 소도시 투자는 지양하자.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com