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[부동산 인사이트] 기습 발표한 12·17 규제지역 확대의 의미

오전 발표 관행 깨고 시행 전날 저녁 발표…시장에 필요한 건 전세 매물 확대

2020.12.21(Mon) 11:55:25

[비즈한국] 국토교통부는 12월 17일 지자체 의견수렴 및 주거정책심의위원회 심의 등 법정 지정 절차를 거쳐, 18일자로 부산광역시 9곳(서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구), 대구광역시 7곳(중‧동‧서‧남‧북‧달서구, 달성군), 광주광역시 5곳(동·서·남·북·광산구), 울산광역시 2곳(중·남구) 등 4개 광역시 23개 지역과, 경기도 파주시, 충청남도 천안시(동남‧서북구), 논산시, 공주시, 전라북도 전주시(완산‧덕진구), 경상남도 창원시 성산구, 경상북도 포항시 남구, 경산시, 전라남도 여수시, 광양시, 순천시 등 11개 시 13개 구 등 총 36개 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 경상남도창원시 의창구는 투기과열지구로 지정 했다. 

 

12월 18일 조정대상지역으로 추가된 경기도 파주시에서 바라본 수도권 아파트의 모습. 사진=연합뉴스


조정대상지역은 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 1.3배 초과 등 정량요건 충족지역 중, 제반 상황을 종합 감안 시 과열이라고 판단되거나 과열 우려가 있는 곳을 선정한다. 3개월 주택가격상승률이 해당 시도 물가상승률 1.3배 이상으로 높고, 2개월 청약경쟁률이 5:1 이상이거나 3개월 전매거래량이 전년 동기 대비 30%보다 높거나 주택보급률 등이 전국 이하일 경우 지정한다.

 

국토교통부는 이번 지정 이유에 대해 시장 상황을 감안해 광역시와 인구 50만 이상 도시는 정량요건 충족 시 가급적 지정하고, 50만 미만 중소도시의 경우 상승률이 높고 인근 지역 연계성이 큰 경우이기 때문에 지정했다고 발표했다. 

 


특히 투기과열지구로 지정된 창원시 의창구의 경우 공동주택 밀집 지역 중심으로 가격이 급등 중이며, 외지인 매수 비중 증가, 고가 신축단지 투자 및 구축단지 갭투자 증가 등 전반적으로 과열 양상을 보이고 있다고 판단했다. 가격은 상승 중이며 신축단지 대부분 입주가 완료되어 청약경쟁률, 전매거래량 비율 등 조정대상지역 정량요건은 총족하지 못하나 투기과열지구 지정요건 충족했다는 것이다.

 

반면 일부지역은 조정대상지역에서 해제했다. 기존 조정대상지역 중 전국 평균보다 상승률이 낮고, 최근 급등 사례도 없는 일부 지역은 상세조사(10~12월), 주택분포‧거래량 및 지역 현황분석 등을 거쳐, 향후 추가상승 여지가 낮다고 판단되는 일부 읍면을 해제했다. 인천광역시 중구(을왕‧남북‧덕교‧무의동), 양주시(백석읍, 남‧광적‧은현면), 안성시(미양‧대덕‧양성‧고삼‧보개‧서운‧금광‧죽산‧삼죽면)가 그곳이다. 

 

아울러, 앞으로는 6개월마다 기존 규제지역을 대상으로 가격 및 거래량 추이 등을 종합 검토해 안정세가 확고하고 상승 가능성이 없다고 판단되는 일부 지역의 해제 여부를 검토할 예정이라고 한다. 

 


이번 조정대상지역 및 투기과열지구 지정효력은 18일(금) 0시부터 시작된다. 17일 저녁 17시 12분 발표를 했다. 통상적으로 정책 발표는 오전 10시~11시에 발표했다. 그런데 왜 이번 발표는 저녁에 했을까? 비규제지역에서 규제지역으로 변경되기까지 하루라도 시간이 생기면 이상 거래가 급증할 것을 방지하기 위해, 즉 매도, 매수할 타이밍을 주지 않기 위해 타이트하게 발표한 것으로 판단된다. 그만큼 정부에서도 디테일하게 이번 규제지역 지정을 준비한 듯하다. 

 

조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됨으로써 발생하는 규제 내용을 정리해 보자. 

 

크게 3가지 규제가 있다. 세금 강화, 대출 축소, 신규청약금지 등이 그것이다. 먼저 조정대상지역으로 지정되면 세제 강화(다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세 등), 금융규제 강화(LTV(9억 이하 50%, 초과 30%) 적용, 주택 구입 시 실거주 목적 외 주택담보대출(주담대) 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용된다. 

 

투기과열지구에는 정비사업 규제강화(조합원 지위 양도 및 분양권 전매 제한 등), 금융규제 강화(LTV(9억 이하 40%, 초과 20% 등) 적용, 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 추가적으로 규제된다. 

 


보도자료에 사용된 용어 중 하나만 지적하자. 국토교통부는 이 규제 내용을 ‘규제 내용’이라고 하지 않고 ‘지정 효과’라는 표현을 썼다. 하지만 효과가 아니다. 규제다. 효과의 국어사전 의미를 살펴 보면 “어떤 목적을 지닌 행위에 의해 드러나는 보람이나 좋은 결과”라는 의미라고 풀이되어 있다. 보람이나 좋은 결과여야 하는데 정부, 기업, 국민 모두에게 좋은 결과가 발생하지는 않았다. 특히 대부분의 국민들에게는 불이익이었다. 만약 투기 수요 억제라는 일부 효과라면 모를까, 실수요층들에게도 불이익이 크다.

 

매매 시세, 전세 시세가 지속적으로 상승하고 있다. 수요, 공급의 균형이 맞지 않는 것이다. 이 상황에서 매매든 전세든 거주할 보금자리를 구해야 할 국민들에게 거주 주택 선택에 있어 불편함을 야기했다. 우선, 대출이 줄었다. LTV 70%까지 나오던 대출이 조정대상지역 50%, 투기과열지구는 40%로 줄었다. 현재 살고 있는 주택을 매도하면서 기존 대출을 상환하고 나면 상급입지나 상급상품으로는 매매를 할 수 없는 것은 당연하고 기존 주택을 같은 금액으로 매수를 하지 못한다. 현찰이 없으면 말이다. 

 

결국 현찰 부자들에게는 오히려 좋은 시장이 되었으나 주택담보대출로 보금자리를 마련해온 대부분의 국민들에게는 엄청난 불이익이 생긴 것이다. 모두 무주택, 1주택자 실수요층이다. 투자층은 언급할 필요도 없다. 

 

세금 부분에서도 다주택자들의 부담이 증가한 것은 물로 1주택자에게도 일시적 2주택 기간이 축소되고, 민간 임대 시장에 전세를 안정적으로 공급해 오던 임대사업이 어렵게 되었다. 

 

아울러 다음 이사 갈 주택을 미리 준비하기 어렵게 되었다. 정비사업 조합원 자격을 극도로 어렵게 했기 때문이다. 무주택자가 아니면 정비사업 조합원이 되기 어려운 구조가 되었다. 그 외에도 여러 가지 불이익이 있다.

 

이번 2020년 12월 17일 대책은 이번 정부의 26번째 대책이었다. 점점 정책 발표 빈도가 잦아지고 있다. 무엇인가 조급해 보인다. 아마도 이번 지정으로 풍선효과가 발생하는 지역과 상품이 또 발생할 것이다. 그러면 또 추가 지정을 할 것이다. 규제지역 지정 효과가 무엇인가? 부동산 시장의 안정화 아닌가? 그런데 시세는 계속 오르고 있고, 전세 매물을 계속 줄어들고 있으며, 이사조차 어려운 시장이 되어 가고 있다.

 

지금 시장에서 필요한 건 규제지역 추가 지정이 아니다. 전세 매물이다. 모든 것이 서울 전세 매물 부족에서 시작했다. 

 

이 상황에서 신임 국토부 장관께서 선택하신 카드는 공공주택 강화다. 과연 시장이 공공주택을 희망하고 있을까? ​그것이 정말 효과가 있다면 2021년 부동산 시장은 안정될 것이다. 이제 2021년이 시작된다. 진심으로 대한민국 부동산 시장이 안정되길 기대한다. 그 시작은 전세 매물을 시장에 되돌려 놓는 것으로 시작했으면 한다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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