[비즈한국] 2021년 대한민국 부동산 시장을 좌우할 키워드로 5대 대전을 제시한다. 2021년에는 다음의 5대 대전(大戰)이 펼쳐질 것이다. 

1. 전세대전

2. 청약대전

3. 계약대전

4. 공급대전

5. 세금대전

지난 칼럼에서 2021년 대한민국 부동산 시장을 좌우할 키워드로 5대 대전 중 전세대전, 청약대전, 계약대전 3개를 제시했다. 이번 칼럼에서는 공급대전과 세금대전을 정리해 보려고 한다.

4. 공급대전-서울 2만 포함 전국 7만 세대 공급 감소

2020년 전국 아파트 입주량은 35만 6000세대였다. 2018년 이후 지속적으로 입주 물량이 감소하고 있다. 서울특별시의 경우 2008년(5만 7379세대) 이후 2019년(4만 8813세대), 2020년(4만 9032세대)은 지난 12년 동안의 최대 입주 물량이었다. 

2015~2017년 사이 서울 아파트 시세 상승은 정부의 부동산 완화정책 때문이었다고 현 정부는 비판했지만, 사후적으로 분석해보면 입주 물량 감소 영향이 더 커 보인다. 

문제는 2019~2020년 서울 아파트 시세 폭등은 이전 시장에서는 찾아볼 수 없는 특이한 결과였다. 엄청난 입주 물량에도 불구하고 시세조정은커녕 지난 10년 동안 문제가 없었던 전세 시장까지 문제가 생겼으니 말이다. 

결국 2019~2020년 매매 시세와 전세 시세 폭등에는 입주 물량이 아닌 다른 요소들 때문에 문제가 생긴 것이다. 정책적인 문제가 가장 컸다. 실거주 수요 강화와 임대차 2법 시행으로 시장에 매매 매물과 전세 매물이 급격히 감소했기 때문이다. 

이 조건에서 2021년 시장이 시작됐다. 전국 아파트 입주 물량은 28만 세대, 서울은 2만 9000세대다. 전국 단위로 약 7만 세대, 서울만 무려 2만 세대가 감소한다. 전문가도, 비전문가도, 심지어는 정부도 2021년 전세 시장에 대한 우려를 보이고 있다. 

17개 광역 지자체 중 경기, 서울, 부산, 충북, 충남, 강원, 전남, 경남, 경북, 전북, 광주, 제주, 울산 등 13개 지자체의 입주 물량이 감소한다. 물론 시군구, 읍면동 단위까지 더 분석을 해야 하겠지만, 이 지역 중에 그동안 조정이 되었던 지역들은 2021년 반등할 가능할 가능성이 높아졌다. 반면 2020년 대비 입주 물량이 증가하는 인천, 세종, 대전의 경우는 그동안 크게 상승했던 지역들은 보합 시장이 될 지역들도 있을 것이다.

5. 세금대전-취득·보유·양도 모두 부담 커져

2021년부터 부동산 세금이 달라지는 부분들만 체크해보자. 먼저 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주한다. 2020년까지 1세대 1주택자는 분양권을 보유한 상태에서 주택을 양도하게 되면 분양권은 포함되지 않고 1주택으로 간주되어 양도세 비과세 혜택 여부를 판단했었다. 하지만 2021년 1월 1일부터 새로 취득한 분양권에 대해서는 주택 수에 포함되어 과세된다. 단, 1세대 1주택자가 특별한 목적(이사 등)으로 분양권을 취득했을 경우에는 일시적 2주택으로 간주하여 비과세 특례가 적용된다.

장기보유특별공제 거주기간이 추가된다. 2020년까지는 주택을 보유하는 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 주어졌었다. 하지만 2021년부터는 거주기간 요건이 추가된다. 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제했었지만, 이를 보유기간에 따라 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리하여 각각 40%까지 공제한다. 결국 장기보유특별공제를 받으려면 실제 전입(주거)을 해야 한다.

또 종합부동산세율이 높아진다. 2021년부터 종부세(종합부동산세)가 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상인 경우와 조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0% 적용된다. 종부세가 크게 부담될 것으로 예상되는 세대들이 과세기준일인 6월 1일 전까지 주택들을 처분할 수 있다.

법인 부동산 세율도 인상된다. 법인이 주택을 양도할 때 기존 10% 세율에서 20%로 10%p 상승했다.                             

양도소득세 중과세율이 인상된다. 2020년 6월 1일 이후 다주택자가 주택을 양도할 시 중과세율이 20~30%p 인상된다. 따라서 세율이 현행 40%에서 최대 70%까지 상향된다. 또한 1년 미만 보유 후 매도 시 70% 세율이며, 2년 미만 보유 시에는 60% 세율이 적용된다.

여기에 기존 조정대상지역 세금규제 내용까지 포함하면 2021년은 본격적인 부동산 세금 부담의 원년이 될 듯하다. 다주택자들은 물론 1주택자들에게도 세금 부담이 본격적으로 커지는 것이다. 

취득, 보유, 양도 3단계 중에서 부담이 되지 않는 부분이 없어졌다. 특히 규제지역은 더 심해지고, 다주택자나 법인의 경우 부동산으로 인한 수익 부분이 큰 폭으로 줄어든다. 결국 부동산 세금이 부담 되는 세대들은 시장에 매물을 내놓으라는 정부의 메시지로 받아들일 수 있다.

#결론-청약 당첨자 외엔 모두 어려운 시장

지금까지 2주 동안 2021년 부동산 시장에 펼쳐진 5개 대전에 대해 정리해 보았다. 이 5개 키워드로 2021년 시장을 전망해 보자.

공급 물량이 줄어드는 지역의 전세 시세 상승은 방법이 없을 듯하다. 이는 기존의 전세 매물 축소 정책(다주택자 규제, 임대차2법)이 폐지되지 않는 한 해결할 방법이 없어 보인다. 전세로 거주 아파트를 구해야 하는 세대에서는 미리미리 집을 구하라는 조언밖에 방법이 없다. 계약 파기 등의 피해를 보지 않기 위해서는 계약과 잔금 시기를 빨리 하는 것도 방법이고, 매매의 경우 중도금을 반드시 지불할 것도 제안하고 싶다. 

또한 무주택 세대에게는 기회의 시장이 펼쳐질 예정이다. 실제 실행될지는 따져봐야겠지만 2021년 청약 물량이 50만 세대에 육박한다고 한다. 현재의 분양가 정책상 주변 시세보다 낮은 금액의 분양가로 많은 물량이 공급될 예정이니 무주택 세대에서는 청약전략을 잘 준비해서 당첨의 기쁨이 있기를 기원해 본다.

2021년 시장, 청약 당첨 세대들을 제외하면 어려운 시장이다. 부디 새롭게 선출되는 서울시장, 부산시장과 2022년 대선을 위해 나오는 대통령 후보자들에게는 시장 지향적인 정책들을 실시해 주길 기대해본다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com

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