[비즈한국] 전국 대부분 아파트 시장의 시세 조정이 계속되고 있다. 지속적으로 빠진 시세로 거래가 되다 보니, 얼마나 더 하락해야 매수가 가능한 시세인지에 대한 판단조차 하지 않으려 하고 있다. 그래서 지난 1년 동안 거래량이 급감했던 것이다. 대부분의 무주택자들이나 1주택자들이 좋은 입지, 좋은 상품, 괜찮은 가격대에 매물이 등장해도 매수 의향을 보이지 않는 이유다.

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그런데 최근 몇몇 단지에서 순식간에 거래량이 증가하는 경우가 종종 있다. 거래가 몇 건 이뤄지고 바로 거래가 중단됐다. 주요 사례를 보자.

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서울 아파트 수요층들이 가장 선호하는 단지 중 하나인 송파구 잠실동 소재 잠실주공5단지가 있다. 잠실주공5단지는 1978년 4월 입주한 단지로 총 3030세대의 대단지다. 2010년 6월 안전진단을 통과했고, 2013년 12월 조합설립이 인가됐다. 평형구성은 3개 평형으로 34평형, 35평형, 36평형이다. 현재 용적률이 138%밖에 되지 않아 재건축 시 최소 6600세대 이상으로 확장이 가능하다. 시공사는 삼성물산, 현대산업개발, GS건설로 선정돼 있다. 상업지역을 포함하고 있어 몇 개 동의 경우 50층도 가능하다. 초등학교, 중학교, 고등학교가 단지 내에 있다. 재건축 후에는 지하로 롯데타운을 모두 이용할 수 있다. 거의 모든 세대에서 한강 조망도 가능하다. 

잠실주공5단지는 말 그대로 대박 단지다. 강남구, 서초구, 용산구 내 정비사업 상품들과 비교해도 손색 없을 정도다. 사업성, 상품성, 미래가치 측면에서 거의 완벽에 가까운 단지이기 때문이다. 

이 정도로 인기가 많은 단지이기 때문에 시세의 등락이 늘 언론에 이슈가 된다. 시세가 올라도 이슈이고 하락해도 이슈다.

이 잠실주공5단지 3개 평형대의 실거래 추이를 살펴보자. 먼저 34평형이다. 총 2280세대로 2021년 11월 28억 7000만 원으로 최고가 거래를 기록했다. 그 이후 거래량이 급감하다가 2022년 7월 이후 거래가 중단됐다. 하지만 2022년 10월부터 20억 원 전후 매물이 등장하자마자 거래가 매월 꾸준히 발생되고 있다. 결국 현 시점에서 잠실주공5단지 34평형의 저항선은 29억 원이고, 지지선은 19억 원이라고 할 수 있다.

다음은 35평형이다. 세대수가 300세대 밖에 되지 않아 평소에도 거래량이 많지는 않다. 2021년 9월, 29억 5000만 원으로 최고가를 기록한 후 꽤 오랜 기간 거래가 없다가 2022년 10월, 24억 4000만 원에 거래가 됐다. 거래량이 너무 적어 일반화할 수는 없겠지만 잠실주공5단지 35평형의 저항선은 30억 원이고, 지지선은 24억 원이라고 할 수 있다.

마지막으로 36평형대이다. 1350세대로 2021년 11월, 32억 7880만 원 최고가를 기록한 후 2022년 6월까지는 30억 원 전후로 거래가 이어졌다. 이후 거래가 거의 없다가 2022년 12월 전후 23억 원 전후로 거래되자 최근 거래량이 증가하고 있다. 잠실주공5단지 36평형의 저항선은 33억 원이고, 지지선은 22억 원이라고 할 수 있다.

이 잠실주공5단지 내 3개 평형의 거래 금액을 정리해 보았다. 지난 3년간의 거래 행태를 보면 잠실 주공 5단지의 평형별 저항선 가격과 지지선 가격을 파악할 수 있을 것이다.

물론 이 박스권 내 시세들은 더 오를 수도 있고, 더 내릴 수도 있다. 그래서 실거래가들을 향후에도 지속적으로 볼 필요가 있다.

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잠실주공5단지와 관련해 한 가지 정보를 더 알고 시세와 거래량을 생각해 보자. 바로 토지거래허가구역이라는 것이다. 다주택자들은 아예 매수가 불가능하고 1주택자의 경우 기존 주택을 판매해야 하는 조건이며, 반드시 실거주를 해야 한다. 전월세를 끼고 매수할 수는 없다는 것이다. 이 어려운 조건인데도 이정도 거래량이 나왔다는 것이다. 

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시장이 이렇게 좋지 않아도 거래가 되는 단지가 있고, 그 단지의 거래 가능 가격이 있다. 그 거래가 되는 가격대를 파악하는 것이 부동산 공부이다. 그 공부를 하고 난 뒤에 아파트 시세에 대한 인사이트라는 것이 생기다면 그 인사이트대로 의사결정을 하길 바란다. 기사의 헤드라인이 아무리 부정적이라도, 유명한 부동산 전문가가 지금가지고 있는 집도 팔고 2030년에나 매수하라고 아무리 우겨도, 여러분들의 인사이트로 결정을 했으면 한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com

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