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[건설사 돈맥진단] 미분양 상황서도 "안정적"…동부건설의 '믿는 구석'

2022년 분양 아파트 5곳 중 3곳 미달…공사비 회수 위험 낮고 재무적 대응력 갖춰

2023.02.10(Fri) 13:50:44

[비즈한국] 레고랜드발 채권시장 경색 사태로 건설업계가 위기에 빠졌다. 부동산 개발업자가 사업성을 담보로 일으킨 프로젝트파이낸싱(PF)이 상환은커녕 만기 연장이나 차환에도 실패하는 상황이 벌어진다. 통상 건설사는 이들의 대출 상환이 어려울 경우 대신 갚거나 자금을 빌려주겠다는 약정을 맺고 개발 사업에 뛰어들기에, 건설사 도미노 파산이라는 최악의 시나리오까지 언급되고 있다. 이에 비즈한국은 우리나라 주요 건설사의 재무 리스크를 긴급 점검한다.

 

2022년 1분기 일반분양 된 대구 수성구 ‘수성 센트레빌 어반포레’ 아파트 조감도. 사진=동부건설 제공

 

동부건설은 최근 부동산 경기 침체 국면에서 재무 위험이 부각된 건설사 중 하나다. 주택을 포함한 건축 사업 실적이 회사 매출 대부분을 차지하기 때문이다. 우리나라 시공능력 23위인 동부건설은 그간 주택 사업을 중심으로 한 민간 건축 수주를 확대하며 몸집을 키웠다. 매출은 2016년 5855억 원 수준에서 2019년 이후 매년 1조 1000억 원대를 기록하고 있다. 건축 사업 비중은 2022년 4분기 기준 매출의 66%로 2016년(33%)과 비교했을 때 두 배가량 증가했다. 

 

동부건설은 2022년 분양시장에서 고전을 면치 못했다. 전체 분양 사업장 5곳 중 대구 수성구 ‘수성 센트레빌 어반포레’, 대구 북구 ‘대구역 센트레빌 더 오페라’, 경기 화성시 ‘동탄 파크릭스A52BL’ 등 3곳이 일반공급(1·2순위) 청약 정원을 채우지 못했다. 자회사가 자체 분양한 ‘수성 센트레빌 어반포레’는 1분기 308가구를 모집한 일반공급 청약에서 275가구가 미달됐다. 아파트 외에 세종 라라스퀘어 복합시설, 경기 용인시 ‘보라센트레빌’ 오피스텔 등도 초기분양률이 낮았다. 2022년 9월 말 동부건설 진행 사업장 분양률은 68.3% 수준이다.

 

건자재 가격과 인건비 상승으로 수익성은 악화했다. 분기보고서에 따르면 동부건설은 자회사 원가 조정 영향으로 2022년 3분기 연결기준 134억 원의 영업손실을 기록했다. 누적 영업이익은 전년 대비 77%가량 감소한 116억 원에 머물렀다. 한국은행 생산자물가조사에 따르면 2022년 3분기 철근(10.4%), 시멘트(15.2%), 판유리(5.7%) 등 주요 건자재 가격은 전년 동기 대비 5% 이상 상승했다.

 

자체 사업과 지분 투자를 추진하는 과정에서 빚은 늘었다. 동부건설의 연결기준 총 차입금은 2021년 2992억 원에서 2022년 9월 말 4917억 원으로 증가했다. 한국신용평가에 따르면 2021년 HJ중공업 지분 인수(850억 원)와 화성동탄, 영종하늘도시 등 공공택지 매입(2985억 원)이 이어지면서 동부엔텍(355억 원), 에스웨스트PFV(321억 원) 지분과 같은 유휴자산 처분에도 불구하고 ​회사 차입금이 늘었다. 동부건설은 공공택지 매입 잔금 약 2700억 원을 담보대출 등을 통해 조달할 것으로 전해졌다.

 

다행히 분양 예정 사업장은 대부분 상대적으로 공사비 미회수 위험이 낮다. 한국신용평가에 따르면 2022년 9월 말 기준 동부건설 예정 분양사업장 53.3%는 서울을 포함한 수도권에 위치한 데다 전체 67.4%는 정비사업으로 구성됐다. 정비사업은 조합이 토지를 확보해 사업을 진행하기 때문에 리스크가 적을 뿐만 아니라 일반분양이 되지 않더라도 조합원 분양대금이 유입돼 공사비를 회수할 수 있다. 또 최근 미분양 발생 현장 상당수는 분양실적과 무관하게 공사비를 확보할 수 있는 기성불 도급공사로 자금 회수에서 문제가 생길 가능성은 적은 것으로 전해졌다.

 

한국신용평가는 2022년 12월 동부건설 신용등급(BBB) 전망을 ‘긍정적’에서 ‘​안정적’​으로 하향 조정했다. 한신평 측은 “풍부한 수주잔고, 상대적으로 사업리스크가 낮은 정비사업이나 수도권 중심의 예정사업장 구성, 기성불 진행사업장의 공사대금 유입 전망 등을 고려할 때 비우호적인 사업 여건에도 당분간 일정 수준의 사업 및 재무적 대응력을 유지할 것”이라면서도 “주택사업 분양실적 및 현금흐름, 만기 도래 회사채를 포함한 유동성 차입금의 차환 등과 관련한 불확실성이 더 확대될 경우 추가적인 신용도 부담이 커질 수 있다”고 분석했다.

 

동부건설 관계자는 “지난해 발생한 미분양 물량은 아직 크게 변동이 없는 상황이다. 부동산 경기 불황으로 건설업계가 전반적으로 어려움을 겪는 가운데 꾸준한 원가 절감으로 2022년 4분기에 전년 대비 100% 이상의 영업이익을 거뒀다”고 전했다.​ 

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com


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