[부동산 인사이트] 집값 누르려다 시장을 멈추는 세금의 역설

[비즈한국] 부동산 시장에서 ‘세금’은 늘 마지막에 등장하는 카드처럼 보이지만, 실제로는 언제나 가장 먼저 심리를 흔드는 신호였다. 가격이 오르면 규제가 나오고, 규제가 효과가 없으면 대출을 조이고, 그 다음에는 세금을 만진다.

다주택자 중과의 시대를 거쳐 이제는 ‘한 채만 가진 사람’까지 부담을 더 지게 하는 논의가 힘을 얻는 이유도 여기 있다. 시장이 한 채로 쏠릴수록, 정책은 그 쏠림을 다시 꺾고 싶어 한다. 그리고 그 순간 가장 손쉬운 수단이 보유세와 양도세, 그중에서도 장기보유특별공제라는 ‘마지막 방파제’를 건드리는 일이다.

그동안 1주택자는 상대적으로 보호받는 집단처럼 여겨졌다. 내 집 한 채는 ‘투기’가 아니라 ‘생활’이라는 인식이 강했기 때문이다. 그러나 현실은 달라졌다. 서울 핵심지의 주택 한 채는 이미 중산층의 생활재가 아니라, 거대한 자산이자 사회적 상징이 되었다. 정부 입장에서는 다주택자를 강하게 누른 뒤에도 가격이 쉽게 꺾이지 않으면, 다음으로 손댈 수밖에 없는 대상이 바로 고가 1주택이다. ‘공정과세’라는 말이 힘을 얻는 지점도 바로 여기다.

문제는 세금 정책이 시장을 움직일 때, 그 영향이 단순히 세부담 증가에서 끝나지 않는다는 점이다. 보유세를 올리면 버티는 비용이 늘어 매물이 나올 것 같지만, 동시에 양도세를 높이거나 장기보유특별공제를 줄이면 팔 때의 부담이 커져 매물은 오히려 잠긴다. 한쪽 문을 열어놓고 다른 쪽 문을 닫아버리면 시장은 움직이지 않는다. 거래가 줄고, 거래가 줄면 가격은 안정되는 듯 보이지만, 실은 가격이 아니라 시장의 기능이 마비된 것이다. 움직여야 할 실수요가 멈추는 순간, 주택시장은 더 불안정해진다.

특히 장기보유특별공제 축소 논의는 시장에 매우 예민한 파장을 줄 수 있다. 장기 보유와 실거주를 해온 사람들에게 장특공제는 ‘시간이 해결해 준다’는 일종의 사회적 약속이었다. 집을 오래 보유하고, 실제로 거주하며, 단기 차익이 아니라 주거 안정을 선택한 이들에게 출구의 비용을 낮춰주는 장치였다. 그런데 그 장치가 약화되면 어떤 일이 벌어질까. 세금을 더 걷는 것 자체보다도, ‘국가가 부여한 신뢰의 규칙이 바뀐다’는 메시지가 먼저 시장에 번진다. 사람들은 계산보다 불안을 먼저 선택한다. 그리고 불안은 거래를 멈추게 한다.

가장 먼저 흔들리는 것은 갈아타기 시장이다. 지금의 주택시장은 실수요자들이 ‘조금 더 나은 주거’로 이동하는 과정에서 거래가 유지되는 구조다. 교육, 직장, 가족 구성 변화, 노후 준비 등 삶의 이유로 움직이는 사람들이 있어야 시장도 살아있다. 그런데 장특공제가 축소되고 양도세 부담이 늘어나면, 이동은 곧 비용이 된다.

결국 많은 사람들이 ‘그냥 버티자’로 돌아선다. 이 버티기가 늘면 시장은 조용해지지만, 그 조용함은 안정이 아니라 정체다. 거래는 얇아지고, 가격은 몇 건의 특이 거래로 흔들리는 구조가 된다. 시장이 건강해지는 것이 아니라, 더 작은 충격에도 크게 출렁이는 체질로 바뀐다.

보유세 강화가 현실화될 경우에는 또 다른 파장이 예상된다. 보유세는 팔지 않아도 매년 나가는 돈이다. 현금흐름이 넉넉한 계층은 버티겠지만, 은퇴자나 소득이 줄어든 가구, 자산은 크지만 현금이 부족한 가구는 압박을 크게 느낄 수 있다. 이 부담은 결국 임대시장에도 영향을 준다. 비용이 늘면 전가하려는 움직임이 생기고, 시장이 받아줄 수 있는 곳에서는 월세 상승 압력으로 이어질 수 있다. 집값을 잡겠다고 한 정책이 주거비를 끌어올리는 결과로 나타날 가능성도 배제할 수 없다.

또 하나의 중요한 특징은, 정책이 ‘서울을 조이고 지방을 푸는’ 방식으로 동시에 움직일 수 있다는 점이다. 비수도권 미분양에 대한 세제 특례를 확대하거나 연장하는 흐름이 이어지는 반면, 서울·핵심지의 고가 1주택에는 부담을 더 얹겠다는 신호가 공존한다.  결국 세금이 지역의 수요를 바꾸는 것이 아니라, 세금이 만든 인센티브가 시장을 왜곡할 수 있다.

세제 혜택을 따라 움직이는 수요는 지속성이 약하다. 인센티브가 사라지는 순간 다시 빠져나갈 가능성이 높고, 이는 지방시장의 변동성을 더 키울 수 있다. 한쪽은 얼어붙고 한쪽은 출렁이는 비정상적 양극화가 강화될 여지가 있다.

정책의 목표가 ‘가격 안정’이라면, 시장의 혈관을 막는 방식으로는 성공할 수 없다. 세금은 분명 중요한 수단이지만, 수단이 목적을 앞서면 시장은 반응을 멈춘다. 보유세와 양도세를 동시에 흔드는 방식은 매물을 늘리는 듯 보이면서도 거래를 죽이는 역설로 돌아올 가능성이 크다. 특히 장기보유특별공제를 급격히 손보는 것은 단순 증세가 아니라 ‘규칙의 재작성’이며, 그 순간 시장은 그 규칙을 믿지 않게 된다.

무엇보다 정부가 잊지 말아야 할 것은, 1주택은 통계의 한 줄이 아니라 삶의 자리라는 점이다. 고가 주택의 자산효과를 관리해야 한다는 논리에는 일리가 있다. 그러나 그 과정에서 실거주자의 이동성을 막고, 거래를 증발시키고, 임대료를 자극하는 결과를 만든다면, 정책은 ‘집값을 잡는 데 성공’한 것이 아니라 ‘시장 기능을 멈추게 한 것’에 불과하다.

부동산은 가격만으로 존재하는 시장이 아니다. 이동이 있어야 하고, 매매가 있어야 하고, 전세와 월세의 균형이 있어야 한다. 세금은 그 균형을 정교하게 만져야 하는 도구이지, 균형을 부러뜨리는 망치가 되어서는 안 된다.

2026년의 세무 변화는, 결국 ‘한 채의 시대’가 끝났다는 선언이 아니라 ‘한 채의 시대에서 어떻게 공정과 안정의 균형을 잡을 것인가’라는 질문에 대한 시험대다. 정답은 간단하다. 세금을 올릴 수는 있다. 다만 시장이 예측 가능하도록, 실거주 이동이 막히지 않도록, 그리고 ‘버티기’와 ‘이동’의 비용을 동시에 키우는 우를 범하지 않도록 해야 한다. 지금 한국 부동산 시장에 필요한 것은 세금의 강도가 아니라, 정책의 일관성과 예측 가능성이다. 그것이 무너지면, 시장은 다시 불안이라는 비용을 국민에게 청구할 것이다.

부동산 시장이 안정되지 않는다고 해서 세금으로만 눌러서는 해결되지 않는다. 공급, 금융, 일자리, 교육, 이동성 같은 구조적 요인을 정면으로 다루지 않은 채 ‘세금의 레버’만 당기면, 시장은 가격이 아니라 거래의 혈관부터 막힌다.

2026년의 세무 변화 논의는 한국 주거 시장이 다음 단계로 들어섰다는 신호다. 다주택 규제의 시대를 지나, 이제는 고가 1주택을 포함한 ‘한 채 집중’의 시대가 정책의 표적이 될 수 있다.

정책이 진짜로 원하는 것이 집값 안정이라면, 세금은 수단일 뿐 목표가 아니다. 그리고 시장이 진짜로 두려워하는 것은 세금의 크기가 아니라 예측 불가능성이다. ‘한 채도 세금이 오른다’는 공포가 아니라, ‘한 채라도 삶이 이동할 수 있다’는 신뢰가 시장을 살린다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘다시쓰는 대한민국 부동산 사용 설명서(2025)’​ ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ 등이 있다.​​​

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