[부동산 인사이트] '강남'이 아니어도 '내 집'을 선택해야 할 때다

[비즈한국] 주거는 ‘투자’ 이전에 ‘생존의 인프라’다. 그리고 인프라는 늘 조용히, 그러나 확실하게 사람들의 선택을 강제한다. 지금 한국의 주거 시장이 그렇다. 강남 3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동), 동작·강동·양천 같은 소위 상급지의 문제가 아니다. 이제는 “상급지를 살 수 있느냐”보다 “내 집을 확보할 수 있느냐”가 더 본질적인 질문이 됐다. 전세가 급등하고 월세가 폭등하며, 입주 물량이 줄어드는 국면에서 ‘기다리면 언젠가 안정될 것’이라는 기대는 점점 근거를 잃고 있다. 서울 외곽이든 수도권 준핵심이든, 지방의 핵심지든 지금은 내 집 마련을 진지하게 검토해야 할 때다.

이 칼럼이 말하려는 바는 단순한 공포 마케팅이 아니다. “무조건 사라”는 구호도 아니다. 다만, 주거 시장이 과거와 다른 구조로 진입했다는 사실을 인정하자는 것이다. 구조가 바뀌면 판단 기준도 바뀌어야 한다. 과거의 ‘가격 하락 기대’로 현재의 ‘주거 비용 상승’과 ‘거주 안정성 상실’을 감당할 수는 없다. 이제는 매매가만 보지 말고, 전세·월세·공급·금융·가구 구조 변화가 만들어내는 주거비의 장기 방향을 함께 보아야 한다.

첫째, 전세는 ‘저렴한 거주’가 아니라 ‘희소한 상품’이 되고 있다.

전세는 한국형 제도였고, 많은 가계가 전세를 통해 주거 사다리를 탔다. 그러나 지금 전세 시장은 ‘대기실’이 아니라 ‘쟁탈전’의 성격을 띠기 시작했다. 임대인의 대출 부담이 커지고, 임대차 리스크를 회피하려는 성향이 강해질수록 전세 공급은 줄어든다. 전세가 줄면 보증금은 올라간다. 보증금이 오르면 다시 대출이 필요해지고, 대출이 어려워지면 월세로 밀린다. 이 흐름은 일시적 현상이라기보다 구조적 경로에 가깝다.

전세는 본래 매매로 가기 전의 ‘완충지대’였다. 그런데 그 완충지대가 얇아지고 있다. 전세가 불안해지면 사람들은 ‘전세로 버티기’가 아니라 ‘전세를 확보하기’에 매달리게 되고, 그 과정에서 가격은 더 뛴다. 전세 시장이 흔들리면 매매 시장은 둔해질 수 있어도, 임대 시장은 결코 친절해지지 않는다. 전세가 내려간다고 좋아할 일이 아니라, 전세가 사라지는 것을 경계해야 한다. 전세가 사라진 자리에는 월세가 들어온다. 월세는 가계의 현금흐름을 직접적으로 갉아먹는다. 한 번 올라간 주거비는 쉽게 내려오지 않는다.

둘째, 월세의 시대는 ‘소득의 시대’가 아니라 ‘지출의 시대’다.

월세가 늘어나는 사회는 표면적으로는 “유연한 거주”처럼 보인다. 하지만 대부분의 가구에게 월세는 유연함이 아니라 압박이다. 월세는 자산 형성의 시간을 빼앗는다. 같은 소득이어도 월세 비중이 높아지면 저축과 투자 여력은 줄어든다. 그 결과 자산 격차는 확대된다. 주거가 계층 이동의 발판이 아니라 계층 고착의 장치가 된다.

특히 문제는 월세가 ‘완만하게’ 오르지 않는다는 점이다. 시장이 전세에서 월세로 급격히 이동할 때, 월세는 가격 발견 과정 자체가 거칠고 빠르게 진행된다. 수요는 몰리고 공급은 제한적이니, 임차인의 협상력은 약해진다. 월세가 확산되는 구간에서 “내년에는 좀 내려가겠지”는 통하지 않는다. 월세는 매달 체감되는 고통이며, 그 고통은 생활 수준을 즉시 낮춘다. 자녀 교육, 의료, 노후 준비 같은 다른 필수 지출까지 잠식한다.

주거비가 올라가면 사람들은 ‘집값’만 생각하지만, 사실 더 무서운 것은 삶의 비용 구조 자체가 재편된다는 점이다. 이 재편이 진행되는 시기에는, 집을 사는 선택이 투자라기보다 비용 통제의 수단이 된다. 내 집은 변동하는 임대료에 노출되지 않는다는 점에서, 장기적으로는 가계 재무의 안정장치가 된다.

셋째, 입주 물량 감소는 ‘심리’가 아니라 ‘물리’다.

주택 시장에서 가장 강력한 변수는 ‘물리적 공급’이다. 공급이 충분하면 가격은 안정되고, 임대료도 안정된다. 하지만 공급이 줄면, 그 결과는 심리로 해결되지 않는다. “사람들이 겁내서 안 사면 안정된다”는 말은 단기 매매 시장에는 적용될 수 있어도, 거주 시장에는 적용되기 어렵다. 사람은 살아야 하고, 가구는 집이 필요하며, 지역의 일자리와 교육 환경은 갑자기 이동하지 않는다.

입주 물량이 감소하는 구간에서는 신축·준신축의 희소성이 커진다. 동시에 구축까지 ‘대체재’로 끌어올린다. “상급지는 못 사니 기다리자”는 선택이 길어질수록, 그 기다림의 비용은 전세·월세로 지불된다. 입주 물량이 줄어드는 국면에서 임대료는 하방 경직성이 강해지고, 매매 시장은 결국 임대료를 뒤따라간다. 시간은 매수자 편이 아니라, 공급이 부족한 시장의 편이 된다.

넷째, 이제는 ‘상급지 아니면 패배’라는 프레임을 버려야 한다.

많은 사람들이 내 집 마련을 망설이는 이유는 단 하나다. “어차피 강남도 아니고, 상급지도 아닌데 지금 사는 게 맞나”라는 질문 때문이다. 이 질문은 그동안 자산 시장이 ‘상급지 중심’으로 움직였기에 자연스럽다. 그러나 프레임은 상황이 바뀌면 유효성을 잃는다.

지금 필요한 질문은 이것이다.

“내가 감당 가능한 수준에서, 거주 안정성과 미래 환금성을 함께 확보할 수 있는가?”

상급지는 ‘정답’일 수 있지만, 모두의 정답일 수는 없다. 오히려 상급지 프레임에 갇힐수록 많은 가구는 아무 결정도 못 한 채 임대료 상승을 고스란히 맞는다. 집을 사는 판단은 ‘최고점의 지역’을 고르는 일이 아니라, ‘내 삶의 반경에서 가장 합리적인 거점’을 확보하는 일이다.

서울 외곽이든, 수도권의 준핵심이든, 지방의 핵심지든 결국 집값을 떠받치는 것은 세 가지다. 일자리(수요), 교통(접근성), 생활 인프라(정주성). 여기에 학군과 상품성이 결합한다. 이 조건이 갖춰진 곳은 상급지가 아니어도 살아남는다. 그리고 지금처럼 전세·월세 부담이 커질수록, 이런 ‘거점 지역’의 실수요는 더 단단해진다.

다섯 번째, 지방도 예외가 아니다. ‘지방의 핵심지’는 지금이 더 중요하다.

지방을 이야기할 때 우리는 종종 극단으로 나뉜다. “지방은 끝났다”와 “지방도 오른다” 사이에서 논쟁만 반복한다. 그러나 현실은 더 정교하다. 지방은 하나의 시장이 아니다. 광역시의 핵심 생활권, 산업단지 배후 주거지, 교통 결절점, 대학·병원·관공서가 밀집한 중심지는 지방 안에서도 다른 경제를 가진다. 지방의 핵심지는 ‘인구가 늘어서’가 아니라 ‘수요가 남아서’ 유지된다.

지방의 핵심지에서 내 집 마련이 중요한 이유는 두 가지다.

먼저, 전세가 줄면 지방 역시 월세화가 빠르게 진행된다. 수도권만의 문제가 아니다. 오히려 지역에서 신축 공급이 제한적일수록 신축 임대료는 더 빠르게 뛸 수 있다. 다음으로, 지방에서는 한번 주거비 부담이 커지면 ‘대체지 이동’이 쉽지 않다. 직장·교육·부모 부양 같은 이유로 생활권이 고정된 가구가 많기 때문이다. 서울에서는 옆 동네로 이동할 수 있어도, 지방에서는 이동 자체가 생활 붕괴로 이어질 수 있다. 

지방의 핵심지는 ‘투자 수익’보다 ‘삶의 비용 방어’ 관점에서 먼저 접근해야 한다. 내 집 마련의 목적이 ‘시세차익’만이 아니라면, 지방 핵심지의 합리적 주택 매입은 오히려 더 설득력을 갖는다.

그렇다고 무작정 사서는 안 된다: 지금 필요한 것은 ‘선택의 기술’이다. 지금이 내 집 마련을 검토해야 할 시기라는 말이, 아무 집이나 사도 된다는 뜻은 아니다. 오히려 반대다. 주거 시장이 구조적으로 바뀌는 시기에는 ‘무엇을 사느냐’가 더 중요해진다. 

마지막으로 ‘조금 더 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까’에 대한 답을 드리고 싶다. 

이 질문은 늘 유효하다. 그러나 지금은 질문의 전제가 달라졌다. 과거에는 기다림의 비용이 상대적으로 낮았다. 전세가 넉넉했고, 월세 부담이 지금만큼 크지 않았고, 입주 물량이 시장을 완충했다. 하지만 지금의 기다림은 ‘공짜’가 아니다. 기다리는 동안 전세 보증금이 오르고, 월세가 오르고, 이사 비용이 들고, 자녀의 교육 환경이 흔들린다. 즉, 기다림 자체가 손실일 수 있다.

물론 가격은 오르내린다. 단기 조정도 있을 수 있다. 그러나 주거의 목적이 ‘내일 팔기’가 아니라 ‘오늘 살기’라면 판단 기준은 달라져야 한다. 내가 감당 가능한 범위에서 거주 안정성과 생활권을 지킬 수 있다면, 완벽한 바닥을 맞히는 것보다 ‘적절한 선택’을 하는 것이 더 중요하다.

주거는 삶의 기반이고, 기반은 흔들리면 모든 것을 흔든다. 지금 같은 시장에서 “좀 더 기다리자”는 말은 종종 책임 없는 조언이 된다. 기다리는 동안 주거비는 오르고, 기회는 줄고, 삶은 피로해진다. 반면, 내 집을 확보한 사람은 불확실성 속에서도 계획을 세울 수 있다. 아이의 학교를 정하고, 직장 이동을 계산하고, 노후를 설계한다. 이것이 주거 안정이 주는 힘이다.

강남이 아니어도 된다. 상급지가 아니어도 된다. 중요한 것은 ‘내가 감당할 수 있는 범위에서’ ‘수요가 남는 곳’을 ‘버틸 수 있는 구조로’ 확보하는 일이다. 지금은 그 판단을 미룰수록 대가가 커지는 국면이다. 주거 시장이 바뀌었다면, 우리의 선택 방식도 바뀌어야 한다. 이제는 집값이 아니라, 주거의 비용과 안정이라는 본질로 돌아갈 때다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘다시쓰는 대한민국 부동산 사용 설명서(2025)’​ ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ 등이 있다.​​​

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