[부동산 인사이트] 삼성전자와 정비사업으로 주목 받는 수원 영통구

[비즈한국] 수원 영통구는 경기도 수원시 동부에 위치한 일반구로, 수원시에서 가장 늦게 만들어졌지만 가장 빠르게 성장한 지역이다. 2003년 11월 24일 팔달구에서 분리돼 신설된 영통구는 영통동, 망포동, 매탄동, 원천동, 이의동을 관할하며, 수원시의 새로운 중심지로 자리매김하고 있다. 특히 2022년 5월 30일 경기도청이 광교신도시로 이전하면서 도청 소재지로서의 위상도 갖추게 됐다. 이러한 행정적 중심지로의 변화는 영통구의 부동산 가치에 큰 영향을 미치고 있으며, 미래 발전 가능성을 더욱 높이고 있다.

#수원에서 가장 젊은 인구 구조를 가진 지역

영통구는 단순한 주거지역을 넘어 삼성전자 본사가 위치한 산업 중심지이자, 아주대학교와 경기대학교 등 교육 기관이 밀집한 교육 중심지로서의 역할도 수행하고 있다. 이러한 다양한 기능이 복합적으로 어우러진 영통구는 수원시 내에서도 가장 젊고 활력 넘치는 지역으로 평가받고 있으며, 이는 부동산 시장에서도 높은 가치로 이어지고 있다. 2025년 현재, 영통구 부동산 시장은 과거의 성장세를 바탕으로 더욱 밝은 미래를 준비하고 있다.

영통구는 1990년대 중후반에 조성된 계획도시로, 오랜 시간 동안 주거지로서 사랑 받아 왔다. 시간이 흐르면서 시설 노후화와 기반시설 부족 문제가 심화됐고, 이를 해결하기 위해 영통지구 노후도시 정비사업이 본격적으로 추진되고 있다. 이 사업은 약 2만 7000가구 규모의 수원 최대 정비 대상으로, 2025년까지 정비 기본계획을 수립한 후 단계별로 착공될 예정이다.

영통구의 발전은 수원시 전체의 성장과 궤를 같이 해, 경기도의 주요 생활권으로 부각됐다. 특히 1980년대 중반부터 본격적으로 주택 개발이 시작돼, 현재는 주거 단지와 상업시설이 조화롭게 혼합된 새로운 도시 형성이 이뤄졌다. 최근에는 영통2구역 재건축과 같은 대규모 개발 사업도 활발히 진행되고 있으며, 이는 지역 발전의 기폭제 역할을 하고 있다.

영통구는 수원시에서 가장 젊은 인구 구조를 가진 지역으로, 2004년 조사 결과 평균 연령 29세, 2012년 32세로 상당히 낮은 수준을 유지해왔다. 2023년 기준으로는 평균 연령이 38.4세로, 인근의 동탄신도시와 함께 국내에서 손꼽히게 젊은 편에 속한다. 이러한 젊은 인구 구조는 영통구의 활력과 성장 잠재력을 보여주는 중요한 지표이다.

영통구의 인구 변화 추이를 살펴보면, 2018년부터 2025년까지 인구수는 소폭 감소하는 추세를 보이고 있다. 2018년 36만 9000명에서 2025년 36만 1900명으로 약 1.9% 감소했다. 주목할 점은 같은 기간 세대수는 증가했다는 것이다. 2018년 14만 5000세대에서 2025년 15만 6000세대로 약 7.6% 증가했다. 이는 1인 가구 및 소형 가구의 증가 추세를 반영하는 것으로, 주택 수요의 질적 변화를 시사한다.

영통구의 연령별 인구 구성을 살펴보면, 2025년 기준 40~49세가 20%로 가장 높은 비율을 차지하고 있으며, 30~39세(16%), 50~59세(15%), 20~29세(14%)가 뒤를 잇고 있다. 이는 경제활동이 가장 활발한 30~50대가 전체 인구의 절반 이상을 차지하고 있음을 보여준다. 또한 0~19세 청소년 인구 비율이 20%로, 수원시 내에서 가장 높은 수준을 유지하고 있어 교육 수요가 높은 지역임을 알 수 있다.

이러한 인구 특성은 영통구의 부동산 시장에 중요한 영향을 미치고 있다. 젊은 층과 중장년층의 높은 비율은 주택 구매력이 있는 수요층이 두텁다는 것을 의미하며, 이는 부동산 가격의 안정적인 상승 요인으로 작용하고 있다. 특히 교육열이 높은 30-40대 가구의 비중이 높아 학군이 좋은 지역의 아파트에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있다.

#‘삼성전자 하나로 모든 설명이 끝나는 동네’

영통구의 경제적 특성을 이해하기 위해서는 삼성전자의 존재를 빼놓을 수 없다. ‘삼성전자 하나로 모든 설명이 끝나는 동네’라는 표현처럼, 대한민국 시가총액 1위 대기업인 삼성전자의 본사와 연구소인 삼성디지털시티가 영통구에 위치하고 있다. 이는 영통구의 경제와 산업 구조에 지대한 영향을 미치고 있다.

삼성전자의 이전은 수원시에 경제적 변화를 가져왔다. 이전 직후, 수원시는 제조업 중심으로 급격히 발전했고, 지역 내 많은 기업들이 삼성전자의 클러스터 효과를 누리며 성장했다. 이로 인해 수원시는 전자 산업 중심지로서의 위상을 강화했으며, 지역 경제 활성화에 기여했다. 삼성전자의 이전은 또한 지역 내 고용 창출에 크게 기여했으며, 이로 인해 수원시는 높은 고용률을 유지하게 됐다.

영통구의 산업 구조는 시간이 흐름에 따라 변화해왔다. 현재 수원시의 산업 구조는 3차 산업, 즉 상업 및 서비스업이 90.1%를 차지하고 있으며, 2014년 기준으로 사업 서비스업이 20.1%, 도소매업이 13.4%, 숙박 및 음식업이 10%를 차지하고 있다. 이러한 서비스업 중심의 산업 구조는 영통구에서도 유사하게 나타나고 있다.

그러나 영통구는 여전히 제조업, 특히 첨단 제조업의 중심지로서의 역할도 수행하고 있다. 수원시는 전자부품, 컴퓨터, 영상, 음향 및 통신장비 제조업 분야에서 특화된 산업을 보유하고 있으며, 의료, 정밀, 광학기기 제조업도 수원시의 특화 산업 중 하나로 자리 잡고 있다. 이러한 첨단 제조업의 중심에 영통구가 있다.

최근에는 영통구의 산업구조가 더욱 다양화되고 있다. 수원 영통과 장안지역 공업지역을 반도체, 인공지능 등 첨단 산업 분야를 연계한 미래전략 산업 지구로 개발하는 정비사업 구상안이 마련되고 있다. 특히 인공지능, 차세대통신, 스마트제조업, IT 분야의 스마트형 공장을 비롯해 바이오산업(헬스, 의약), 반도체, 첨단기술산업 R&D 분야 등이 영통구의 미래 산업으로 검토되고 있다.

#2만 7000여 가구가 정비 대상…노후계획도시특별법 시행으로 기대감 높아

2024년 4월 27일 시행된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)’은 영통구에 새로운 발전 기회를 제공하고 있다. 이 특별법은 노후계획도시의 도시기능 강화, 쾌적한 주거환경 확보, 미래도시 전환을 위해 다양한 혜택을 부여해 통합정비를 유도하는 법이다.

영통구는 노후계획도시특별법의 적용 대상 지역으로 확정됐다. 특별법 적용 대상은 당초 전국 51개 지역에서 108개 지역으로 대폭 확대됐으며, 수원 영통은 이 중 하나로 포함됐다. 영통구는 1990년대 중후반에 조성된 계획도시로, 조성 후 20년 이상이 경과해 특별법 적용 요건을 충족한다.

특별법에 따르면, 영통구와 같은 노후계획도시는 안전진단이 사실상 면제되며, 재건축·재개발 시 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있다. 또한 공공기여 비율은 기준용적률을 기준으로 2구간으로 차등화 돼, 기준용적률까지는 10-40%의 공공비율을 적용하고, 기준용적률 초과 범위부터는 40-70%를 적용한다.

영통구의 경우 약 2만 7000가구 규모의 정비 대상으로, 수원에서 최대 규모의 정비사업이 될 예정이다. 현재 영통지구 노후계획도시 정비특별법 준비위원회가 구성돼 주민들의 의견 수렴과 소통 채널 역할을 담당하고 있으며, 수원시는 ‘수원형 도심 재창조 2.0 프로젝트’를 통해 영통지구의 통합 재건축 선도지구 지정을 추진하고 있다.

영통구 부동산 시장에서 성공적인 투자를 위해서는 지역별 특성과 개발 계획을 고려한 전략적 접근이 필요하다. 영통구는 크게 광교 신도시, 영통동, 망포동, 매탄동, 원천동 등으로 구분할 수 있으며, 각 지역별로 특성과 가격대가 다르게 형성돼 있다.

노후계획도시특별법의 적용을 받는 영통동 단지들은 특히 주목할 만한 투자처이다. 이들 단지는 안전진단 면제, 용적률 150%까지 상향, 공공기여 비율 완화 등의 혜택을 받을 수 있어 재건축 추진에 더욱 유리한 조건을 갖추고 있다. 기존의 재건축 방식에 비해 사업성이 크게 개선돼 주민 부담은 줄이면서도 더 나은 주거 환경을 제공할 수 있을 것으로 예상된다.

수원 영통구는 과거 계획도시로 출발해 현재는 수원시의 중심지로 자리 잡았으며, 미래에는 더욱 발전된 모습으로 변모할 것으로 기대된다. 삼성전자 본사를 비롯한 주요 기업들의 존재, 아주대학교와 경기대학교 등 교육 기관의 밀집, 경기도청 신청사를 비롯한 주요 공공기관의 이전 등은 영통구의 가치를 높이는 중요한 요소이다.

결론적으로, 수원 영통구는 과거의 성장을 바탕으로 현재 수원시의 중심지로 자리 잡았으며, 미래에는 더욱 발전된 모습으로 변모할 것으로 기대된다. 삼성전자를 중심으로 한 산업 기반, 아주대학교와 경기대학교 등 교육 기관의 밀집, 경기도청 신청사를 비롯한 주요 공공기관의 이전, 노후계획도시특별법의 적용, 다양한 재개발·재건축 사업의 진행 등은 영통구의 가치를 높이는 중요한 요소로, 부동산 투자자들에게 매력적인 기회를 제공할 것이다. 영통구는 미래가치의 중심지로 부상하고 있으며, 이러한 추세는 앞으로도 계속될 것으로 전망된다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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