[단독] 규제지역 아파트 거래량, 고가권 빠지고 중저가권 움직였다

[비즈한국] 올해 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 아파트 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 중저가 아파트 거래 증가였다. 전체 아파트 거래량은 지난해보다 줄었지만, 9억 원 미만 아파트는 거래가 오히려 늘었다. 반면 30억 원 이상 초고가 아파트 거래는 절반 넘게 줄어, 같은 규제지역 안에서도 가격대별 흐름이 뚜렷하게 갈렸다. 

비즈한국이 10일 규제지역 아파트 매매 실거래 내역을 전수 분석한 결과에 따르면, 올해 1월 1일부터 5월 9일까지 규제지역 아파트 매매 거래량은 3만 6737건으로 전년 동기 대비 3037건(8%) 감소했다. 전체 매매대금은 37조 3535억 원으로 지난해 같은 기간보다 9조 5295억 원(20%) 줄었다. 부동산 실거래 신고 기한은 계약체결일로부터 30일로 최근 거래 수치는 일부 바뀔 수 있다.

거래가 늘어난 아파트 가격대는 중저가였다. 규제지역 전체에서 9억 원 미만에 거래된 아파트는 2025년 1만 8956건에서 2026년 2만 48건으로 1092건(6%) 증가했다. 6억 원 이상 9억 원 미만이 1만 606건에서 1만 1271건으로 665건(6%), 6억 원 미만이 8350건에서 8777건으로 427건(5%) 늘었다. 전체 아파트 매매 거래량이 8%가량 줄어든 것과 상반된 모습이다.

반면 고가 아파트 거래는 크게 줄었다. 규제지역에서 9억 원 이상에 거래된 아파트는 2025년 2만 818건에서 2026년 1만 6689건으로 4129건(20%) 감소했다. 9억 원 이상 15억 원 미만이 1만 1878건에서 1만 1233건으로 645건(5%) 줄었고, 15억 원 이상 30억 원 미만이 7258건에서 4647건으로 2611건(36%) 줄었다. 특히 30억 원 이상이 1682건에서 809건으로 873건(52%)이나 줄었다. 

지역별 아파트 거래량도 이런 추세를 보여준다. 올해 서울 노원구 아파트 거래량은 2856건으로 전년 동기 대비 1257건(79%) 늘었다. 규제지역 가운데 증가폭이 ​가장 크​다. 이 밖에 경기 수원시 영통구가 2249건으로 609건(37%), 서울 은평구가 1224건으로 466건(62%), 서울 중랑구가 981건으로 414건(73%), 경기 수원시 팔달구가 971건으로 413건(74%) 증가했다.

서울 집값 바로미터로 불리는 지역의 거래량은 크게 줄었다. 서울 성동구 아파트 거래량은 512건으로 전년 동기 대비 1038건(67%) 줄어 규제지역 가운데 감소폭이 가장 컸다. 이 밖에 서울 강남구가 773건으로 1029건(57%), 서울 서초구가 538건으로 950건(64%), 서울 마포구가 570건으로 925건(62%), 서울 송파구가 1238건으로 891건(42%) 감소했다. 

정부는 지난해 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶는 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 기존 서울 강남구·서초구·송파구·용산구에 국한됐던 규제지역은 서울 전역과 과천·광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕·하남으로 확대됐다. 규제지역에서는 주택담보대출 한도 등 금융 규제가 강화됐다.

중저가 아파트 매매 증가는 대출 규제와 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 영향이 맞물린 흐름으로 풀이된다. 규제지역 고가 아파트는 매입에 필요한 자기자금 규모가 크고 대출·거래 규제 부담도 커 매수층이 제한됐다. 반면 중저가 아파트는 자금 조달 부담이 상대적으로 작아 실수요자와 갈아타기 수요가 쏠렸다. 여기에 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 매도 유인이 더해지면서 중저가 아파트 거래가 늘어난 것으로 보인다. 

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