[부동산 인사인트] 강남·마용성 뒤이을 차세대 주자, 광진구가 온다

[비즈한국] 서울 부동산 시장이 재편의 시대를 맞고 있다. 강남3구의 천정부지 상승과 마용성(마포·용산·성동) 벨트의 고가 행진 속에서도 여전히 잠재력을 품고 있는 지역이 있다. 바로 광진구다. 2025년 들어 광진구 부동산 시장은 명확한 전환점을 맞고 있다. 더 이상 ‘저평가된’ 지역이 아닌, 서울의 새로운 성장축으로 부상하고 있는 것이다.

최근 광진구 한강변 광장현대5단지 84㎡가 20억 2500만 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 불과 6개월 전인 지난 1월 17억 5000만 원에서 2억 7500만 원이나 뛴 것이다. 이는 단순한 가격 상승이 아닌, 광진구 부동산 시장의 본격적인 재평가가 시작됐음을 알리는 신호탄이다.

광진구의 핵심 가치는 대규모 재개발·재건축 사업의 본격화다. 현재 진행 중인 프로젝트들의 규모와 파급효과는 가히 혁명적이다.

자양4동 A구역 주택정비형 재개발사업은 광진구 개발사업의 백미다. 13만 9130㎡ 부지에 최고 49층, 2999가구 규모의 메가 단지가 조성된다. ‘성수5지구’라는 별명이 붙을 만큼 성수동 개발과 시너지를 낼 것으로 기대된다. 기존 노후 건물이 밀집한 지역이 한강 조망 대단지로 탈바꿈하면서 주변 시세에 미칠 파급효과는 상상 이상이다.

광진구는 서울시 신속통합기획 제도를 적극 활용하여 5개 지구에서 동시다발적 개발을 추진하고 있다. 중곡4동 신향빌라 재건축사업은 기존 7층 제한을 20층으로 완화해 339세대 규모로 확장된다. 이는 ‘2종 7층 규제 완화정책’이 적용된 첫 번째 사례로, 향후 유사 사업의 모델이 될 것이다.

광진구 랜드마크급 재건축으로 꼽히는 극동1차 아파트는 한강변 입지의 전형적 수혜 단지다. 1980년대 건축물을 최고 49층, 2043세대 규모로 재건축하며, 용적률 333%를 적용한다. 국토부 안전진단 기준 변경 이후 최초로 통과한 서울 한강변 아파트라는 점에서 상징적 의미도 크다.

두 번째 주목 포인트는 광진구가 ‘한강벨트’의 마지막 기회라는 점이다. 성동구와 마포구의 한강변이 이미 고가로 진입한 상황에서 광진구는 상대적으로 합리적인 가격에 한강 조망권을 확보할 수 있는 마지막 보루다.

2024년 평당 1억 원 시대를 연 포제스 한강의 등장은 광진구 부동산 시장에 새로운 기준점을 제시했다. 전용 84㎡ 분양가 44억 원, 244㎡ 최고가 160억 원이라는 충격적 가격에도 불구하고 입주가 시작되면서 실제 프리미엄이 입증되고 있다. 이는 광진구 한강변 부동산의 잠재 가치를 명확히 보여주는 사례다.

포제스 한강 주변 광나루현대가 삼성물산 시공으로 ‘래미안루시르한강’으로 리모델링되는 것도 주목할 점이다. 기존 380가구에서 437가구로 확장되며, 지하 6층~지상 29층 규모로 재탄생한다. 공사비만 2708억 원 규모인 이 프로젝트는 광나루역 도보 5분, 광장동 학군의 핵심 입지에서 진행되는 만큼 주변 시세에 미칠 영향이 클 것으로 예상된다.

광진구 한강변은 영구 조망권이 보장되는 몇 안 되는 지역이다. 광장현대5단지, 극동2차 등 한강변 단지들이 연이어 20억 원을 돌파하면서 한강뷰 프리미엄이 본격 현실화되고 있다. 특히 향후 재건축을 통해 더욱 높은 층수로 개발될 경우 조망권 가치는 기하급수적으로 상승할 것이다.

세 번째 핵심 요소는 동서울터미널 현대화 사업이다. 38년 된 노후 터미널이 지하 7층~지상 39층의 광역교통허브로 재탄생하는 이 프로젝트는 광진구의 미래를 바꿀 메가 이벤트다.

신세계프라퍼티가 추진하는 동서울터미널 현대화 사업은 총사업비 1조 8790억 원 규모다. 지하에는 여객터미널, 지상에는 상업·업무·문화시설이 들어서며, 2031년 완공을 목표로 한다. 이는 단순한 터미널 개선이 아닌 광진구 전체의 위상을 격상시킬 랜드마크 프로젝트다.

공공기여분만 1381억 원 규모로, 구의공원과 강변북로 직결램프, 주민체육시설 등이 조성된다. 터미널 현대화로 기존의 소음, 매연, 교통량 문제가 해결되면서 주변 부동산 가치는 획기적으로 개선될 것이다.

광진구의 네번째 강점은 우수한 학군과 생활 인프라다. 이는 장기적 거주 가치를 뒷받침하는 핵심 요소다.

광장동은 서울 4대 학군지 중 하나로 평가받는다. 광남초·광남중·광남고의 명문 학군과 함께 양진초, 양진중, 대원국제중 등이 인접해 있다. 특히 광장동 학원가는 도보 5분 거리에 집중되어 있어 교육 여건이 탁월하다.

학군 프리미엄은 실제 거래가에도 반영되고 있다. 광장힐스테이트는 한강 조망과 학군을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점으로 전용 84㎡가 22억 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 극동1차 역시 재건축 확정과 함께 학군 수요가 몰리면서 84㎡가 21억 3000만 원에 거래되고 있다.

광진구는 건대입구역 상권, 롯데백화점, 건대병원 등 생활 인프라가 완비되어 있다. 특히 2227번 버스 노선 연장으로 구청, 광진문화예술회관, 시립광진청소년센터 등의 접근성이 크게 개선되었다. 이는 실거주 가치를 높이는 핵심 요인이다.

다섯 번째 주목점은 모아타운 등 소규모 정비사업의 확산이다. 대규모 재개발이 어려운 지역을 효율적으로 개발하는 이 제도는 광진구 전체의 주거 환경을 한 단계 끌어올리고 있다.

자양2동 모아타운 B구역은 9만 5352㎡ 부지에 2448가구 대단지로 조성된다. 최고 40층 높이로 개발되어 일부 가구에서 한강뷰를 확보할 수 있을 것으로 예상된다. 395채의 노후 주택이 현대적 아파트 단지로 탈바꿈하면서 주변 지역의 주거 환경이 획기적으로 개선된다.

제2종에서 제3종 일반주거지역으로의 종 상향과 함께 주변 도로도 최대 14m로 확장된다. 이는 단순한 주택 공급이 아닌 지역 전체의 도시 기반 시설을 업그레이드하는 종합적 접근이다.

광진구 아파트 매매가격은 2025년 상반기 4.4% 상승하여 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 한국부동산원 통계에 따르면 9월 첫째 주 광진구는 0.14% 상승하여 성동구(0.20%) 다음으로 높은 상승률을 보였다. 이는 단순한 일시적 현상이 아닌 구조적 변화의 시작이다.

광진구 부동산 시장은 더 이상 ‘저평가된 투자처’가 아니다. 이제는 서울의 새로운 성장축이자 프리미엄 주거벨트로 확고히 자리잡아가고 있다. 교통 인프라 혁신, 메가 재개발 사업, 한강벨트 프리미엄, 동서울터미널 개발 등 네 가지 핵심 동력이 동시에 작동하면서 시너지를 창출하고 있다.

주목할 점은 이러한 변화가 일시적 현상이 아닌 구조적 전환이라는 것이다. 대규모 재개발 완료, 동서울터미널 현대화 등이 모두 완성되는 2030년 이후 광진구는 완전히 다른 모습일 것이다.

2025년 현재는 이러한 변화의 초입 단계다. 아직 모든 호재가 가격에 반영되지 않은 상황에서 선제적 투자 기회가 남아있다. 하지만 시간이 갈수록 이런 기회는 줄어들 것이다. 포제스 한강 분양 당시 ‘미친 분양가’라고 했던 것이 이제는 ‘적정가’가 되었듯이, 현재의 광진구 부동산 가격도 몇 년 후에는 ‘그때가 기회였다’고 회고할 수 있는 시점일 수 있다.

서울 부동산의 새로운 패러다임이 시작되고 있다. 그 중심에 광진구가 있다. 이제 선택은 여러분의 몫이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ 

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